تحلیل تملک دولتی و قیمت عادله آن

قسمت اول

چکیده:

در این نوشتار ضمن بررسی شرایط و ضوابط تملک دولتی، به تحلیل ارزش منصفانه و بررسی رویکرد قانون‌گذار در بهبود عوض تملک دولتی پرداخته و دو دیدگاه در خصوص قیمت عادله مطرح گردیده است. در پایان ضمن مقایسه قیمت روز با قیمت عادله پیشنهادی نیز ارایه شده است.

واژگان کلیدی:

تملک دولتی، تملک شهرداری ها، قیمت عادله، قیمت روز، ارزش مالک

مقدمه:

در نوشتارقبلی تحت عنوان بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی، ضمن بررسی انواع قیمت‌ها به بررسی تاریخی قوانین و مقررات تملک دستگاه‌های اجرایی پرداخته شد. در بررسی قوانین مربوطه، ضمن آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمت ها، تفاوت قیمت عادله با قیمت روز آشکار شد. در نهایت ضمن بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولتی و شهرداری ها، تعریف قیمت عادله از دید قانون‌گذار بیان شد.

ارزش‌ها

قیمت مصوب یا قیمت واگذاری

قیمت ممکن است به صورت مصوّب و اعلامی یا واگذاری باشد. به عنوان مثال ارزش معاملاتی املاک (منطقه‌ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می‌شود یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدت معین. متقاضی با رضایت خود برای دریافت، مراجعه کند. مثال: واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین‌های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور 1366.

قیمت توافقی

چنانچه بر سر قیمت مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود آن را قیمت توافقی معامله می‌گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد، مثلاً، اجاره‌بها یا قیمت مندرج در قرارداد.

ارزش مالک

چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته یا هزینه‌هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده یا خود در آن سکنا داشته یا ملک ممر اعاشه او باشد یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته یا بازار مربوطه انحصاری باشد یا مشتریان خاصی به دلایل و انگیزه‌های خاص به مالک (عرضه‌کننده) مراجعه نمایند، آنگاه مالک (عرضه‌کننده) به صلاح دید و به اختیار خود، ارزش را تعیین و به متقاضیان اعلام می‌نماید و متقاضیان فقط مختار خواهند بود شرایط و ارزش مالک را قبول و یا ردّ نمایند. این قیمت تعیین شده از طرف مالک را ارزش مالک می‌نامیم. ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است) زیرا با سلیقه‌ها و نیازهای وی بهتر جور در می‌آید که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است (به این دلیل است که ملک موجود را به جای ملک دیگر خریده است) و چون فروش و خرید وجابجایی، هزینه‌هایی به همراه دارد، به عبارت دیگر هزینه‌های یاد شده باعث گرانتر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می‌شود (به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست). املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت. اگر ملک محل سکنا یا ممر اعاشه مالک باشد، ملک مشابه دیگری اگر مطلوبیت مشابه داشت، آن را اختیار می‌کرد. به طور معمول ارزش مالک بیشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دلیل اهمیت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی مطرح می‌کنیم فرض شخص معلولی ملکی برای سکنای خود به قیمت بازار 100 میلیون تومان می‌خرد برای استفاده شخصی، با توجه به معلولیتش لازم است تغییراتی دهد که هزینه آن 10 میلیون تومان باشد در این صورت، قیمت مالک 110 میلیون تومان شده است حال چنان چه از بازار بخواهیم قیمت آن را تعیین کند چون مشتریان عموماً غیر معلول هستند و این ملک با تغییرات انجام شده مطلوب بازار نیست و اگر برای بازگرداندن ملک به حالت اولیه 5 میلیون تومان لازم باشد در این صورت قیمت بازار آن 95 میلیون تومان شده است.

قیمت بازار آزاد

در مبادلات آزادانه بین عرضه کنندگان و متقاضیان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قیمت تعیین می‌شود. هرچند در این بازار علاوه بر دو بازیگر اصلی بالا بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهمترین آن‌ها حاکمیت (دولت) و نهاد‌های مالی (بانک ها...) هستند. به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.

قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات

علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگی‌های خاص دیگری نیز دارد. از آن جا که مسکن و مستغلات جزء کالا‌های همگن نیستند (در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و... تنوع دارند) و به دلیل عدم سازمان یافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا) به جای یک قیمت مشخص، بازه‌ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می‌شود. عرضه کنندگان تمایل به بالای بازه قیمت دارند و بر عکس متقاضیان تمایل به پایین بازه قیمت دارند به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش می‌نماید. چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده (مثلاً، ملک طلق) و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالک (عرضه کننده) آن را به بازار آزاد عرضه می‌نماید که با مراجعه متقاضیان براساس عرضه و تقاضا و قاعده‌ چانه‌زنی ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعیین می‌شود (مثال: قیمت املاک) و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت دیگر، کارشناسان رسمی مجاز نیستند سلایق و عقاید خود را در تعیین ارزش بازار آزاد دخیل نمایند. بنابراین چنان که برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است نه دیکته کردن قیمت.

تعریف قیمت عادله

به جرأت می‌توان گفت تعریف ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 - « بهای عادله اراضی، ابنیه ، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می‌گردد» بهترین تعریف عمومی از قیمت عادله است که تاکنون توسط قانون‌گذار عنوان شده است.

ضوابط و شرایط برای تملک دولتی

اراضی و املاک برای اجرای برنامه‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 ضوابط و شرایطی را برای تملک قائل شده است و در ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370در تبصره 7 آمده است « از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 «لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت» مصوب 17/11/1358 شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می‌باشد در مورد شهرداری‌ها لغو می‌گردد». بنابراین برای شهرداری‌ها نیز در مورد املاک مورد نیاز ضوابط و شرایط قانون قبلی همچنان به قوت خود باقی است.

الف- وجود طرح مصوب

بطور کلی منظور از طرح‌های عمرانی، مجموعه عملیات و خدمات مشخصی است که براساس مطالعات توجیهی، فنی و اقتصادی یا اجتماعی در مدت معین و با اعتبار مشخص برای تحقق بخشیدن به هدفهای تعریف شده در برنامه آن طرح، توسط دستگاه اجرایی اجرا می‌گردد.
بنابراین یک طرح اعم از عمرانی یا عمومی و یا نظامی حسب مورد باید اولاً کلیه مراحل از شروع تا پایان، مشخص و معین شده باشد، ثانیاً این مراحل براساس مطالعات و کارهای کارشناسی، برنامه‌ریزی شده باشد و با توجه به هدفی که در اجرای طرح دنبال می‌گردد توجیه پذیر باشد و نهایتاً مدت آن مشخص و اعتبار آن نیز تعیین شده باشد و صرف اینکه دستگاه اجرایی با یک دستور محض اداری قصد تملک اراضی اشخاص را نماید کفایت نمی‌کند و قانونی نیست حتماً باید طرحی که چارچوب آن ریخته شده و قالب آن مشخص است و به تصویب بالاترین مقام اجرایی رسیده باشد. اداره حقوقی قوه قضائیه طی نظریه شماره 4029/7 مورخ 29/6/1377 در پاسخ به این سوال که وجود طرح به معنی تصویب طرح جامع یا هادی شهر است یا خیر؟ چنین اظهار نظر کرده است وجود طرح به معنی تصویب طرح جامع یا هادی نیست ولی به معنی آن است که سازمان مربوطه با استفاده از وجود طرح محل مورد نیاز خود را تملک نموده و نسبت به اجرای طرح اقدام نماید. این نظریه‌ در قلمرو محدوده و حریم شهر قابل قبول نیست زیرا تصویب طرح‌های شهری، دستگاه‌های اجرایی را مکلف به برنامه‌ریزی برای تملک املاک و اراضی مورد نیاز می‌کند به استناد اصل اصاله الظهور می‌توان گفت مقصود از وجود طرح همان طرح‌های مصوب شهری است.

ب- نیاز دستگاه اجرایی و ضرورت

با عنایت به مواد 1 و 2 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب 17/11/1358 یکی دیگر از شرایط اساسی تملک قهری اراضی اشخاص را نیاز دستگاه اجرایی به املاکی دانسته است که در مالکیت اشخاص قرار گرفته است بدین نحو که ماده 2 تصریح شده است «برنامه‌های مذکور در ماده یک شامل برنامه‌هایی است که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی «دستگاه اجرایی» لازم و ضروی باشد، ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام اجرایی «دستگاه اجرایی» برسد. مقنن ملاحظه و تصویب بالاترین مقام اجرایی را برای ضرورت اجرای طرح لازم دانسته است و با این وصف تفویض آن به غیر، مغایر نظر مقنن می‌باشد.

ج- تأمین اعتبار

طبق قسمت اخیر ماده 1 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک «اعتبار طرح آن قبلاً بوسیله دستگاه اجرایی یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد دستگاه اجرایی می‌تواند مورد نیاز را مستقیماً و یا به وسیله هر سازمان خاص که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید» از این رو در صورتی که دستگاه اجرایی قبل از تأمین اعتبار، اقدام به خرید و تملک اشخاص نماید ضمن اینکه مسئولان مربوطه قابل تعقیب کیفری می‌باشند ملک مورد معامله نیز قابل اعاده به مالک آن می‌باشد (مواد 92 و 93 قانون محاسبه عمومی مصوب 1/6/1366)

د- عدم وجود اراضی ملی و دولتی

به موجب تبصره 1 ماده 2 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی، (دستگاه اجرایی موظف است برای اجرای طرح حتی‌المقدور از اراضی‌های ملی شده یا دولتی استفاده نماید عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمران روستایی ]درحال حاضر وزارت جهاد کشاورزی[ یا سازمان عمران اراضی شهری ]سازمان زمین‌شهری[ در تهران و ادارات کل و شعب مربوط به استان‌ها رسیده باشد.»
تبصره 1- اراضی‌های دولتی و منابع طبیعی، که حسب اختیارات قانونی دستگاه‌ها برای واگذاری جهت مصارف عمومی یا اختصاصی غیردولتی در اختیار آنها.

ر- اعلام به مالک

در صورت عدم رعایت این بند از شرایط و ضوابط جهت تملک املاک به نظر می‌رسد معامله قابل ابطال و ملک نیز قابل عودت به مالک باشد. یکی از شرایط تملک، اعلام قصد تملک به مالک یا دارندگان حقوق قانونی ملک مورد تملک می‌باشد که این امر در قوانین راجع به تملک، همچون تبصره 3 ماده 13 آیین‌نامه اجرای قانون زمین شهری، تبصره 2 ماده 4 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک مصوب 17/11/58، ماده واحده قانونی تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداریها مصوب 29/8/68، تبصره 4 قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 6/9/70، مورد لحاظ قرار گرفته است.

ذکر این نکته ضروری است که دستگاه صاحب طرح در صورتی مکلف به اعلام به دارندگان حقوق می‌باشد که با توجه به ماده 25 آیین‌نامه اجرایی قانون زمین ‌شهری، نام دارندگان در سند مالکیت یا در پاسخ استعلام از ثبت محل قید شده باشد در این صورت تکلیفی مبنی بر اعلام به دارندگان سایر حقوق متصور نمی‌باشد.

س- رعایت مواعد قانونی توسط دستگاه تملک کننده

آنچه مسلم است طرح‌های مصوب شهری مقید به زمان هستند و دستگاههای اجرایی می‌بایستی ظرف مواعد پیش‌بینی شده در قانون نسبت به خرید و تملک اراضی واقع در طرح اقدام کنند.
در این راستا ماده واحده اصلاحی 22/1/1380 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مقرر داشته «کلیه وزارتخانه‌ها، موسسات، سازمانها، نهادها، شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری‌ها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می‌باشند در طرح‌های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلام شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک‌ها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند».
بطور کلی اعلام رسمی وجود طرح از زمان انتشار در نشریات کثیرالانتشار آغاز می‌شود.

ص- وجود برنامه زمان‌بندی مصوب

در صورتی که دستگاه اجرایی برای اجرای طرح مصوب خود برنامه‌ زمان‌بندی داشته باشد در این حالت حقوق مالک به دو نحو قابل تصور است:

1- در صورتی که اجرای طرح و تملک واقع در آن به موجب برنامه زمان‌بندی مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد، مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند.
سوال- در صورتی که ادارات تربیت‌ بدنی، بهداشت، آموزش و پرورش و غیره جهت تعیین تکلیف اراضی واقع در طرح به استعلام شهرداری در مورد اجرای طرح پاسخ ندهند تکلیف چیست؟
اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به این مسأله بیان داشته «تکلیف اراضی واقع در طرح در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 29/8/1367 مشخص شده و اشخاص که اراضی آنها در طرح‌های مربوط به سازمان‌های دولتی نظیر ادارات تربیت بدنی، بهداشت و درمان و یا آموزش و پرورش قرار گرفته است می‌توانند طبق ضوابط مندرج در این قانون جهت صدور پروانه ساختمانی به شهرداری مراجعه نمایند در این صورت شهرداری مکلف است مطابق قانون عمل نماید اعم از اینکه سازمانهای مذکور به استعلام شهرداری‌ها پاسخ بدهند یا خیر.

2- در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک و اقدام در آن کمتر از 5 سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از 5 سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد بنابراین همین که ملکی در طرح‌های دولتی یا شهرداری قرار بگیرد، مالک با توجه به ماده واحده و تبصره‌های 1 و 2 ذیل آن از قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367 بعد از انقضای 18 ماه از تاریخ در طرح قرار گرفتن ملک، از کلیه حقوق مالکانه از جمله احداث بنای جدید، تعمیر، فروش، رهن و غیره برخوردار است و چنانچه احداث بنا ملازمه با تفکیک ملک داشته باشد این مورد نیز از جمله حقوق مالکانه بوده و مالک با رعایت مقررات قانونی می‌تواند نسبت به تفکیک آن نیز اقدام نماید با وجود این اجرای طرح منتفی نمی‌شود بلکه اگر اجرای طرح به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد و مالک بخواهد از حقوق مالکانه مذکور استفاده نماید باید هنگام اخذ پروانه ساختمانی تعهد نماید که اگر زمان اجرای طرح قبل از پنج سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.

ع- تشریفات ثبتی

سازمانی که قصد خریداری و تملک زمینی را دارد بعد از رعایت شرایط مقدماتی، ملزم به اجرای تشریفاتی است که عدم اجرای هر یک از آن تشریفات ممکن است بنابه شکایت ذینفع ابطال کلیه عملیات خریداری و تملک را به حکم دیوان عدالت اداری فراهم آورد. این تشریفات عبارتند از:

1- تعیین پلاک ثبتی مورد نیاز و حدود و مشخصات آن

سازمانی که قصد تملک زمین را دارد ابتداء زمین مورد نظر را انتخاب و پس از آن بایستی پلاک ثبتی و حدود و مشخصات آن را تعیین کند.

2- اعلام مراتب به ثبت محل

دستگاه تملک کننده پس از مشخص شدن پلاک ثبتی زمین مورد نیاز بایستی قصد تملک خود را به اداره ثبت اعلام نماید مقصود از این امر همچنان که ذیل تبصره اشاره دارد جلوگیری از نقل و انتقال اراضی مورد نیاز دولت و شهرداری‌هاست. در غیر این صورت چه بسا دستگاه اجرایی پس از تحمل هزینه‌های زیاد و صرف زمانی طولانی برای انجام تشریفات تملک در آخرین مراحل متوجه شود که زمین به دیگری منتقل شده و بنابراین اگهی‌های تملک که بنام مالک قبلی منتشر گردیده بایستی تجدید شود و از طرف دیگر هر گاه زمین مذکور به مالکین متعددی منتقل شود هر یک از مالکین مستحق دریافت زمین معوض خواهند بود و این به مصلحت مالی دولت و شهرداری‌ها نیست، در هر حال تبصره 3 ماده 27 آیین‌نامه نیز ضمن تأکید بر مسئله لزوم اعلام قصد تملک به اداره ثبت محل در پایان می‌افزاید: «... باید مراتب وسیله دستگاه صاحب طرح به مالک یا مالکین و اداره ثبت اعلام گردد تا از هر گونه نقل و انتقال اینگونه اراضی تا انجام مراحل تملک حداکثر مدت 18 ماه از تاریخ اعلام به اداره ثبت خودداری گردد.»

چنانچه ملاحظه می‌شود در حالی که تبصره 8 ماده 9 قانون بطور مطلق نقل و انتقال زمین مورد تملک را پس از اعلام مراتب به ثبت محل ممنوع اعلام کرده تبصره 3 ماده 27 آیین‌نامه این ممنوعیت را حداکثر 18 ماده تعیین نموده است. به نظر می‌رسد آیین‌نامه در این مقام از حدود قانون تجاوز نموده چرا که همچنان که در رأی وحدت رویه شماره 8/62 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری آمده «آیین‌نامه در تعیین مدت 18 ماه متأثر از مقررات «قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها» بوده‌اند، قسمتی از ماده واحده قانون مذکور می‌گوید: «کلیه وزارتخانه‌ها، موسسات، سازمانها، نهادها، شرکت‌های دولتی یا... م‌کلف می‌باشند... پس از اعلام رسمی وجود طرح حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.»

با توجه به قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها باید گفت که سازمان تملک کننده مکلف است ظرف 18 ماه از تاریخ اعلام طرح تملک نسبت به انجام تشریفات و معامله و پرداخت بها یا عوض اقدام نماید و در غیر این صورت مورد مشمول تبصره 1 آن قانون گردیده و مالک برحسب مورد از حقوق مالکانه خود مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره (در صورتی که اجرای طرح به 10 سال موکول شده باشد) برخوردار است و هرگاه اجرای طرح به قبل از ده سال موکول گردیده باشد باز هم مالک حق برخورداری از کلیه حقوق مالکانه را داراست نهایت اینکه در صورت شروع اجرای طرح قبل از ده سال حق مطالبه هزینه احداث و تجدیدنظر بنا را ندارد.

در هر حال اداره ثبت محل پس از اطلاع از قصد دستگاه اجرایی به تملک، طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه خود خرید و فروش زمین موضوع طرح را ممنوع اعلام می‌دارد.

در نشست قضایی قضات دادگستری استان قم درخصوص آثار عدم رعایت مقررات لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداری‌ها، این سوال مطرح گردید:

وزارتخانه و موسسه دولتی بدون رعایت مقررات لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداری‌ها مصوب 3/9/1358 شورای انقلاب، ملکی را به منظور اجرای طرح‌های عمومی و یا عمرانی تصرف و در آن تأسیسات عمده‌ای بنا کرده است آیا مالک فقط حق مطالبه قیمت ملک را دارد؟

نظر اکثریت:

بر اساس ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی مصوب 29/8/67، وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی در صورتی می‌توانند اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص را تملک کنند که ضرورت اجرای طرح عمومی یا عمرانی توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی تصویب و اعلان شده و به موجب ماده 8 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب 1358 شورای انقلاب تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک مجاز نیست. بنابراین در صورتی که اداره دولتی بدون رعایت این مقررات ملکی را تصرف نماید تصرفات او مشمول عنوان غصب است و به موجب ماده 311 قانون مدنی غاصب باید مال مغضوب را عیناً به صاحب آن رد کند. مطالبه قیمت از طرف مالک در صورتی جایز است که عین تلف شده باشد. بنابراین در فرض مرقوم، حق مطالبه قیمت از طرف مالک در صورتی جایز است که عین تلف شده باشد. بنابراین در فرض مرقوم، مالک حق مطالبه قیمت ملک را بدون تراضی با متصرف ندارد بلکه باید دعوای خلع ید علیه موسسات دولتی اقامه و ملک را برگرداند.

نظر اقلیت:

مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب 1358 شورای انقلاب و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی مصوب 1367 به دستگاه‌های اجرایی اجازه داده است اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص واقع در محدوده شهرها و حریم استحفاظی آنها را به منظور اجرای طرح‌های عمومی یا عمرانی تملک کنند تشخیص ضرورت اجرای طرح و محل و موقعیت آن به عهده همان دستگاهی است که طرح عمرانی مربوط به آن است. بنابراین با اجرای طرح، ملک از مالکیت مالک خارج و مسولیت دستگاه اجرایی پرداخت قیمت آن است. لذا مالک در مواردی که طرح به مورد اجرا در آمده فقط حق مطالبه قیمت ملک را دارد و نمی‌تواند نسبت به عین ملک ادعایی کند.

نظر کمیسیون:

نشست قضایی (قم): طرح‌های عمرانی باید به تصویب بالاترین مقام دستگاه اجرایی برسد در صورتی که دستگاه دولتی بدون تصویب طرح، ملکی را تصرف کند مالک می‌تواند قیمت یا عین ملک را مطالبه کند. ولی اگر طرح به تصویب رسیده لیکن سایر مقررات مربوط به ارزیابی قیمت و پرداخت آن رعایت نشده مالک نمی‌تواند عین ملک را مطالبه کند بلکه فقط حق مطالبه قیمت آن را دارد.
ضوابط و شرایطی را که قانون‌گذار برای تملک قرار داده، خود موید اکراه قانون‌گذار در استفاده از تملک دولتی و تحمیل قیمت غیر از ارزش ملک به مالکین است.

تحلیل ارزش منصفانه در تملک دولتی و شهرداری‌ها:

در طول تاریخ قانون‌گذاری در محدوده مالکیت قانونی اشخاص بر املاک، قوانینی در خصوص شرایط مالکیت و تحدید مالکیت وضع شده است از آن جایی که مفسر و مجری این قوانین محدود کننده، دولت و دستگاه‌های وابسته تعیین شده‌اند، طبعتاً طبق وظیفه شناسی، تفسیر و اجرای قوانین و مقررات محدود کننده مالکیت، یک سویه و عمدتاً بر اساس مصالح و منافع دولت انجام گرفته است که این موضوع باعث بی‌عدالتی‌های زیادی در جامعه شده است.

در مورد منصفانه بودن ارزش باید گفت که تصویب طرح‌ها و اجرای قوانین در زمینه عمران وقتی می‌تواند موفق باشد که رضایت صاحبان املاک را جلب نماید و با رعایت همه جانبه اصول و ضوابط مربوط به قوانین شهروندی، قانون مدون و عادلانه‌ای را مصوب نماید. زیرا در غیر این صورت حق گروهی از شهروندان پایمال شده و عدالت اجرا نخواهد شد اگر طرحی عام‌المنفعه است نباید عده خاصی هزینه آن را پرداخت نمایند بلکه از همه استفاده‌کنندگان باید اخذ گردد و اگر امکان آن وجود ندارد از خزانه باید پرداخت شود. در این صورت اجرای عملیات عمرانی زیر سوال خواهد رفت چون اگر قرار باشد برای اجرای طرحی در راستای تأمین حقوق و آسایش شهروندان یا عده‌ای از شهروندان، حقوق دیگر شهروندان ضایع شود و حق آن‌ها از بین رود، این قانون غیراصولی و غیراخلاقی تلقی می‌شود و پایه و اساس ثابت و محکمی نخواهد داشت زیرا در این صورت عمران و آبادی، روی پایه‌های ظلم بر گروهی از شهروندان بنا نهاده شده است.

املاک، کالای پر قیمتی است که معمولاً هستی یک انسان است و نباید یک دستگاه اجرایی تصور بکند هر چه کمتر به مردم و به ملت بدهد، به نفع دولت است در حالی که دولت از مسیر‌های دیگر از قبیل مالیات، عوارض... می‌تواند اخذ کند ولی آن جایی که می‌خواهد حقش را بدهد باید تمام و کمال پرداخت نماید.
مالکیت اشخاص بر اموال‌شان به موجب قوانین، یک رابطه عینی بین شخص و مال است که مالک، در آن می‌تواند هرگونه تصرفی را به وجود ‎آورد. این موضوع در نظام ما بر پایه و اساس محکمی قرار دارد و تا زمانی که توسط قانون‌گذار نقض نشود، مالکیت اشخاص غیر قابل خدشه و انکار است. طبق اصل 47 قانون اساسی «مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معین می‌کند.» چنین مالکیتی محترم شمرده شده است. به منظور تثبیت ارزش‌های قانونی مالک و این که مالک متضرر نشود قانون‌گذار برای اجرای این امر اکثراً قیمت عادله را پیش بینی نموده است. قیمت عادله نباید موجب شود بدون توجه به قوانین عادی و اساسی که در آنها برای مالکیت افراد حرمت قائل شده، به گونه‎ای اقدام شود که افراد بدون دلیل موجه از عوض ارزش‌های قانونی محروم شوند و یا مالکین بر خلاف میل و اراده خود مجبور و ملزم به پذیرش مبلغ کمتری به عنوان مبلغ حاصل از تصرف اموالشان باشند. متأسفانه این امر ممکن است با عدم تعمق در تعیین ارزش عادله اتفاق افتد در حالی که فلسفه قانون‌گذار در تعیین عوض ارزش عادله، برای جبران خسارت ناشی از سلب مالکیت بوده است. توسل دستگاه‌های اجرایی در اعمال حاکمیت به نمایندگی از دولت برای تأمین منافع عمومی و استقرار نظم، راهکار دیگری جزء تملک دولتی ندارد. ولی تملک بدون قید و شرط و با قیمت پایین نیز قابل پذیرش نیست چرا که تمامی شهروندان به تناسب و تساوی عهده‎دار هزینه‎هایی هستند که دولت به منظور تأمین منافع عمومی و ایجاد نظم، هزینه می‎کند بر این اساس اگر در اثر عملکرد دستگاه‌های اجرایی زیانی به شخص یا اشخاص معینی وارد آید این برابری و تناسب خدشه‎دار می‎شود، زیرا در این حالت بهره خدمت عمومی نصیب همگان یا عده‌ای می‎شود، در حالی که زیان آن را عده‎ای خاص تحمل کرده‎اند. به همین جهت باید تمهیداتی را برای جبران خسارت زیان دیدگان، تاحدی که تساوی و تناسب مجدداً میان شهروندان برقرار شود، اندیشید تا بدین‌ ترتیب از استفاده بدون سبب دولت به ضرر زیان دیدگان، جلوگیری به عمل آید. لذا با توجه به این که مالکیت اشخاص شرعاً و قانوناً محرز می‌باشد، سلب مالکیت اموال اشخاص بدون اذن و رضایت آن‌ها خلاف شرع و قانون است. با توجه به موازین شرع مقدس از جمله روایت نبوی «الناس مسلطون علی اموالهم»، ماده 47 قانون اساسی «مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است، ضوابط آن را قانون معین می‌کند» و ماده ۳۱ قانون مدنی «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون» و قاعده لاضرر، ماده 40 قانون اساسی «هیچ کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد» و ماده 132 قانون مدنی «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضررهمسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد»، لازم است ارزش عادله منطبق و یا نزدیک به ارزش ملک باشد.
دبیر شورای محترم نگهبان در نامه شماره 24125/30/86 مورخ 15/9/1386 اعلام داشته است «...در فرض از بین رفتن مال فروخته شده در صورتی که مال مثلی باشد پرداخت قیمت آن خلاف موازین شرع است، بلکه باید مثل آن به مالک پرداخت شود... اگر قیمی باشد باید قیمت واقعی آن پرداخت شود نه قیمت کارشناسی مگر اینکه قیمت کارشناس مطابق قیمت واقعی باشد...»

در بعضی از منابع و کتب، قیمت عادله و یا قیمت کارشناسی را معادل ارزش معاملاتی دانسته‌اند واین موضوع ظاهراً ناشی از بند الف ماده 8 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون دعاوی اشخاص علیه دولت راجع به املاک و الحاق چند ماده به قانون مزبور مصوب 1/5/1353 می‌باشد «ماده 8 - وزارت جنگ مکلف است بهای عادله اراضی و ابنیه و هر گونه اعیانی را که برای ایجاد و توسعه...تاسیسات نظامی به تشخیص وزارت جنگ مورد احتیاج ارتش باشد... الف - در نقاطی که برای اراضی و ابنیه طبق تعرفه وزارت دارایی ارزش معاملاتی تعیین شده است بهای عادله برابر ارزش معاملاتی روز معامله خواهد بود.» باید توجه داشت قبل از این قانون ارزش عادله برابر ارزش معاملاتی روز معامله نبوده و این قانون مشابه قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب 8/12/1334 بوده و فقط در مورد نقاطی که برای اراضی و ابنیه طبق تعرفه وزارت دارایی ارزش معاملاتی (معمولاً برای املاک شهری که گران هستند) تعیین شده است به خاطر اهمیت خاص طرح‌های نظامی فقط وزارت جنگ (از بقیه دستگاه‌های دولتی) را به طور استثناء شامل حق تملک و ضبط با قیمت ارزش معاملاتی نموده است بنابراین این حکم خاص را نمی‌توان تعمیم کلی داده و بهای عادله را برابر ارزش معاملاتی روز معامله دانست هر چند بعد از انقلاب اسلامی و تصویب ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ ارزش معاملاتی، قیمت و عوض تملک دولتی (دستگاه‌های اجرایی) نمی‌باشد پس به این ترتیب فرض برابر دانستن قیمت عادله و یا قیمت کارشناسی، معادل ارزش معاملاتی بی‌اساس می‌باشد.

- براساس قاعده تسلیط در اسلام طبق روایت نبوی « الناس مسلطون علی اموالهم» و طبق ماده ۳۰ قانون مدنی - «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد. و ماده ۳۱ قانون مدنی -« هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون»، مالکیت، امری معتبر است و انسان بر اموال خود حکومت مالکانه می‌کند و سلب این حاکمیت امکان‌ پذیر نیست؛ مگر به تجویز قانون. حال که شهرداری یا دولت در راستای اعمال تصدی یا حاکمیت خود این حکومت مالکانه را سلب می‌کند، لازمه‌اش جبران خسارت مالک است.
به نظر می‌رسد، تنها تفسیر معقول ازعوض منصفانه و عادلانه، ارزشمندی ملک برای مالکان کنونی آن است. این ارزش اغلب بیشتر از بالاترین قیمت‌دهی ملک در بازار است. روشن است که ارزش خانه برای بعضی مالکین بیش از ارزش‌گذاری بازار و دستگاه اجرایی است. چرا باید او را مجبور به فروش ملک خود با قیمتی کرد که تا حد زیادی پایین تر از ارزش کامل آن برای وی است؟

مسأله دیگر در مورد قیمت عادله این است که مالکان املاک بزرگ‌تر، در مورد شکایت بر سر عوض دریافتی، معمولاً بهتر از مالکان املاک کوچک عمل کرده و نفع بیشتری می‌برند. مالکان بزرگتر وکلای زبردستی استخدام کرده و معمولاً با کشاندن پرونده به هیئت‌های بالاتر و شیوه‌های دیگر، پول خرج می‌کنند تا غرامت دریافتی‌شان افزایش یابد. بنابراین مالکان املاک کوچکتر نسبت به مالکان بزرگ عموماً قیمت عادله کمتری در ارزیابی‌ها دریافت می‌کنند. اشکال دیگر این است که کارشناسان از ارزش‌های ذهنی مالکان نسبت به ارزش‌های معنوی و مادی املاک‌شان تصویر واقعی ندارند. هرچند قانون‌گذار، بعضی از ارزش‌های مادی از قبیل سکنا و ممر اعاشه بودن ملک برای مالکین را با مکانیزم مشخصی (درصدی از قیمت) به طور وضوح معین کرده است و به سمت ارزش مالک متمایل شده است.

وقتی دولت یک ملک را از طریق حق تملک دولتی (دستگاه‌های اجرایی) تصرف می‌کند، مجبور به پرداخت ارزش بازاری ملک به مالک است، اما آن ارزش، کمتر از ارزش ملک برای مالک است، در غیر این‌صورت، او ملک خود را در ارزش بازاری به دولت می‌فروخت و دیگر نیازی نبود تا دولت متحمل هزینه‌های مراحل حقوقی حق تملک دولتی (دستگاه‌های اجرایی) شود. معمولاً ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)، زیرا با سلیقه‌ها یا نیازهای وی بهتر جور در می‌آید که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است (به این دلیل است که ملک موجود را به جای ملک دیگر خریده است) و چون فروش و خرید وجابجایی، هزینه‌هایی به همراه دارد، به عبارت دیگر هزینه‌های یاد شده باعث گرانتر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می‌شود (به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست).

املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت که بالاتر از ارزش بازار است. از حق تملک دولتی (دستگاه‌های اجرایی) استفاده می‌شود تا ارزش به سمت دولت کشیده شود. پس اگر دولت با حق تملک دولتی (دستگاه‌های اجرایی) آن ملک را متصرف شود، در واقع دولت بابت آن ملک، ارزش کمتری از خزانه دولتی یعنی ارزش مالک منهای ارزش پرداختی را از جیب مالک می‌پردازد. این در واقع خود نوعی مالیات گیری خودسرانه است و بالطبع این توهم به وجود می‌آید که (ملک تصرفی) یک نهاده ارزان است چون قیمت پولی و اسمی آن کمتر از هزینه اجتماعی و اقتصادی آن است در نتیجه باعث تخصیص نامناسب منابع می‌شود. دستگاه‌های فاقد حق تملک دولتی، مجبور به خرید املاک به همان روشی هستند که اشخاص و یا شرکت‌های خصوصی اغلب چندین قطعه زمین را تجمیع می‌کنند تا مراکز خرید، مجتمع‌های مسکونی، تجمیع واحیای بافت فرسوده ایجاد شود. در تبدیل قطعات جداگانه زمین به یک ملک واحد گرانتر مشکلاتی وجود دارد، اما چرا باید آن را از طریق روال‌ حقوقی محکومیت و ضبط، بسیار ساده ساخت؟ به عنوان مثال در احیای بافت‌های فرسوده شهر‌ها با توجه سابقه مشابه یعنی قانون مربوط به تملک زمینها برای اجرای برنامه‌های شهرسازی مصوب 17/3/1339 «ماده 1 - به دولت اجازه داده می‌شود در هر مورد زمینهایی را که برای اجرای برنامه‌های شهرسازی و خانه سازی لازم و ضروری تشخیص می‌دهد و همچنین محلاتی را که به علل شهرسازی و بهداشتی باید تخریب و تجدید بنا گردد پس از پرداخت بهای عادله به شرح زیر تملک و تصرف نماید... ماده 3 - در مواردی که دولت مقتضی بداند برای تعیین بهای عرصه و اعیانی و حق کسب و پیشه محلاتی که باید تجدید بنا گردد به توسط کمیسیون کارشناسی به ترتیب زیر قیمت منطقه‌ای تعیین می‌شود

الف - بهای عرصه محله‌ای که باید تجدید بنا گردد به صورت منطقه‌ای تعیین می‌شود...» نه تنها دولت حق تملک داشت بلکه طبق ماده 3 چنانچه دولت مقتضی بداند می‌توانست مبلغ کمتر یعنی قیمت منطقه‌ای را به مالکین بپردازد. در حالی که در احیای بافت‌های فرسوده شهر‌ها علی‌رغم اهمیت جانی و مالی ساکنین و مالکین آن، دولت از روش‌های تشویقی و امتیاز دهی برای تجمیع آن‌ها (از قبیل انشعابات ارزان، اضافه طبقات و اضافه تراکم...) استفاده نموده است که در این گزینه تخصیص منابع ملکی و مالی به مراتب بهتر از تملک حقوقی و تصرف آن‌ها عمل خواهد نمود. در این صورت مالکین به حق خود که همانا ارزش ملک است، خواهند رسید. هر چند توجیهات قابل قبول و اغوا کننده‌ای از قبیل خطرات جانی مالکین و مستأجرین یا اموال مردم که جزء ثروت ملی محسوب می‌شود، برای تملک حقوقی و تصرف می‌توان مطرح نمود. همان گونه که شورای شهر تهران در شروط تحقق طرح جامع در بخش 2-1 اقتصاد مسکن، زمین و مستغلات آورده است «4: هرگونه بهره برداری از اراضی، صرفاًً براساس کاربری‌ها و ضوابط و مقررات طرح‌های مصوب حریم، جامع و تفصیلی شهر و استفاده از اراضی دولتی و ملی با اولویت در تأمین فضاهای خدماتی مورد نیاز شهر، طرح‌های دولتی و تأمین مسکن گروه‌های کم درآمد و عوض طرح‌های مصوب عمران شهری، مجاز خواهد بود. 5: کمک به بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهر تهران و مداخله‌های برنامه ریزی شده در احیاء آنها، با اعمال سیاست‌های تشویقی، ارائه یارانه‌ها و تسهیلات مالی آسان توسط دولت و مجلس و استقرار ساختمان‌های دولتی و عمومی حتی المقدور در این بافت‌ها.»

نمونه دیگر گسترش شبکه تلفن همراه به انضمام امکانات جانبی نظیر اینترنت و... از طریق بخش خصوصی و تنظیم‌گری و بالطبع عدم استفاده از تملک دولتی در مورد زمین محل‌های استقرار دکل آنتن‌ها است که نتایج عملکرد موجه و مناسب آن، امروزه برای همگان آشکار است.
هرچند نمی‌توان گفت که سیستم بدون حق تملک دولتی به نحو احسن کار می‌کند اما دولت‌های امروز از طریق قدرت اخذ مالیات، تنظیم‌گری و تصدی‌گری، قدرت خیلی زیادی دارند. با این که حق تملک کافی را می‌توان صرفاً شکل دیگر (اما کاملاً آزاردهنده) از تنظیم‌گری یا تصدی گری تلقی کرد، ضبط اموال با قیمت عادله روز یا قیمت روز از شکل‌های بسیار قدرتمند و آسان تنظیم‌گری و تصدی گری است (البته تملک با قیمت ارزش معاملاتی از نوع سختگیرانه و غیرمنصفانه تنظیم‌گری و تصدی‌گری است که دولت علی رغم این که دو دوره پنج ساله قانون اراضی شهری و قانون زمین شهری (ارزش معاملاتی به عنوان عوض املاک) که با استفاده از احکام ثانویه به تصویب رسیده بود، برای تنظیم‌گری و تصدی گری املاک شهری به کار گرفت، ولی نهایتاً آن را رها کرد). در حالی که سازمان‌های دولتی و عمومی در کل و یا بخشی از املاک تصرفی، پروژه‌های غیرمصرح در قوانین فوق را در حاشیه بزرگراه‌ها و یا داخل شهر‌ها ایجاد نموده‌اند که عمدتاً به منظور سودآوری (واحد‌های تجاری، خدماتی، اداری و...) است و با روح قوانین فوق انطباقی ندارد. ضبط اموال به دولت‌ها اجازه می‌دهد تا از مواجهه با آزمون بازار که آیا یک پروژه پیشنهادی ارزش افزوده دارد یا خیر، پرهیز کنند به این معنا که آیا یک پروژه حتی پس از این که ملک مالکان از طریق روال‌های بازار قانونمند خریداری می‌شود، ارزشمند است یا خیر.

تردیدی نیست، مالکان املاک انگیزه‌هایی برای رانت خواهی و مقاومت‌ کردن دارند، به خصوص وقتی که املاک آنها به تکمیل یک ملک بزرگتر کمک کند، مثل زمانی که برای ساخت یک طرح عمرانی نیاز به تملک ملک خاصی باشد، اما دستگاه‌های اجرایی، معمولاً با انتخاب گزینه‌ای در همسایگی یا مکان مناسب دیگر، می‌توانند از اهرم رقابت بین مکان‌ها برای کاهش مزیت زمین‌های مضایقه‌ شده استفاده کنند. تنها توجیه برای حق تملک دولتی (دستگاه‌های اجرایی) این است که گفته شود عدم استفاده از تملک دولتی باعث طولانی شده طرح‌ها شود در صورتی که امروزه پروژه‌ها به دلایل گوناگونی به طول می‌انجامد که با رفع آن موانع، می‌شود پروژه‌ها را به موقع به اتمام رساند بنابراین قبل از رفع این موانع، توسل به شیوه آزاردهنده تملک دولتی توجیه‌پذیر به نظر نمی‌رسد و یا برخی اوقات، یک مالک شاید در موقعیتی قرار داشته باشد که قدرت مضایقه ‌کردن دارد و مالک را قادر به کسب رانت انحصاری در غیاب حق تملک دولتی می‌سازد. روشن‌ترین مثال آن عبور خط لوله آب یا پوشش مخابراتی بخش دولتی (دستگاه‌های اجرایی) یا خصوصی از طریق تملک یا اجاره و یا کسب حقوق ارتفاقی، نیازمند جلب نظر هر یک از مالکین در آن فاصله است. هر مالکی با دانستن این قضیه، انگیزه برای معطل‌ کردن دارد و از فروش ملک خود به متقاضی، مگر در قبال دریافت مبلغی گزاف امتناع می‌کند. هر مالکی امیدوار است آخرین مضایقه‌کننده باشد. چرا که اجرای پروژه پس از کسب حق ارتفاق یا اجاره یا تملک از همه مالکین امکان‌پذیر است. (حق ارتفاق‌ها و اجاره‌ها بی‌ارزش خواهد بود اگر متقاضی نتواند حق ارتفاق یا اجاره یا تملک را از آخرین مضایقه‌ کننده به دست آورد).

متقاضیان تملک، تجمیع، حق عبور و اجاره، تنها بخش دولتی نیستند که بتوان استدلال به نفع استفاده از قدرت تملک دولتی (دستگاه‌های اجرایی) آورد. استدلال در مورد بخش خصوصی، این که تعدادی

نظرات شما عزیزان:

نام :

آدرس ایمیل:

وب سایت/بلاگ :

متن پیام:

نظر خصوصی

 کد را وارد نمایید:

 

 

 

عکس شما

آپلود عکس دلخواه: